作者：冯晶

　　2007年8月，在物流行业世界排名第一的美国普洛斯落脚上海。获得上海的首个双层库项目——虹桥物流园。2007年9月，普洛斯又与大连港集团共同宣布，双方将携手开发沈阳市场，以满足东北地区日益增长的现代化仓储设施的需求。2007年10月，又一场物流地产的“盛宴”在宁波开发区悄悄上演。普洛斯公司投资2500万美元，计划用地160亩，在宁波开发区开发物流地产项目。

　　争食“新奶酪”

　　2007年8月在物流行业世界排名第一的美国普洛斯落脚上海，获得上海的首个双层库项目——虹桥物流园。

　　2007年9月，普洛斯又与大连港集团共同宣布，双方将携手开发沈阳市场，以满足东北地区日益增长的现代化仓储设施的需求。同时，普洛斯与大连港集团的合资公司普集置业发展有限公司将对大连大窑湾保税港区意向增资4000万美元，进一步开拓大连市场。新增投资将使普洛斯在大连的注册资本达8000万美元，投资总额达到1.6亿美元。新的投资将用于开发位于大窑湾的普洛斯-集发大连保税港物流园以及普洛斯-集发大窑湾物流园。

　　2007年10月，又一场物流地产的“盛宴”在宁波开发区悄悄上演。普洛斯公司投资2500万美元，计划用地160亩，在宁波开发区开发物流地产项目。

　　对于普洛斯在中国物流地产上频频作出大动作，物流行业内人士早已习惯。普洛斯也早已放话：到今年年底，在中国开发的物业总量将达150万平方米；而到2010年，在中国的投资将达20亿美元。

　　作为全球最大工业房地产投资开发商，普洛斯公司于2003年4月登陆中国，目前在华投资总额已达5亿美元。现在，其已在北京、上海、天津、广州、深圳、苏州、武汉等19个城市开发了40多个物流园区项目。并且预期在未来2~3年一直能保持每年100万平方米开发量的发展势头。

　　“我们非常看好中国物流市场的前景。”美国普洛斯中国区董事总经理梅志明明确表示。

　　从物流地产的概念登陆中国后，中国也掀起了物流地产的热潮。物流项目正成为房地产商们新的扎堆地带，被称为是土地市场的一块“新奶酪”。美国的AMB，新加坡的丰树基金，腾飞基金，麦格理亚洲投资基金等国外投行纷纷在国内布下棋子。国内地产巨头也不甘寂寞，合生创展，恒大、美林基业、珠江投资、复地、绿地等也开始在各大城市上演 “圈地”热潮。同时一向在地产界活跃的江浙财团在住宅和商业逐渐被政策限制的情况下也开始染指物流地产。

　　“现在大家都在忙着在各处抢地。”国内某物流园区老总私下表示。

　　盲目“争食”

　　“中国的物流地产是 ‘概念过剩’，很多地产商打着物流地产的幌子在圈地，再把土地拿来开发商业地产。”梅志明表示。

　　根据土地的用途不同，土地的价格也不同。开发商往往在廉价购买土地后转做经营其他地产项目。中信证券的分析师王德勇说：“这种现象太多了，有的甚至更严重。如住宅立项的土地用在商务仅在北京的CBD就是一件很普遍的事。”

　　事实上，物流地产的快速发展也就在近两年。普洛斯客户经理杨晓理介绍，过去对于物流地产的印象，就是“一个铁盒子倒扣下来”。企业建仓库，就是因为有一块空地可用，对于仓库的布点、设计等等没有概念，更没有统一协调以及战略上性思考。

　　“争食”冷思考

　　在政府的调控政策使国内地产商路越走越窄时，地产巨头们开始把目光聚焦在物流地产，迫切要介入这一领域，以期早一步抢占高地。

　　物流地产热说明什么呢？

　　据业内人士分析，进军物流地产是资本扩张的一种出路，物流地产与房地产有相似的地方，从房地产商转型为物流地产商，条件相比其它的投资商要成熟很多。

　　对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本，而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的最重要资本。物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，早在2004年8月24日，国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局等九个部委联合制定发布了 《关于促进我国现代物流业发展的意见》，从行政管理、税收和规范市场秩序三方面完善现代物流业的发展环境，同时提出了促进现代物流业发展的七项切实有效措施。在国家“十一五”规划中，已经明确将物流列为大力发展行业之一。所以，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。

　　然而，是什么原因导致地方政府“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商呢？

　　专家表示，物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。如果是纯住宅地产开发，他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的收益了。而物流地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪。

　　除了最诱人的廉价土地外，物流地产投资多、租金高、回报稳定的特点也让房地产商“心驰神往”。

　　或许，开发商希望通过多途径的尝试来缓解宏观调控带来的巨大压力，然而，转向物流地产，同时也要迎来更大的风险：前期客源压力，运作模式压力，以及市场风险等，这些都是他们不得不面对的问题。